Что может быть предметом ипотеки?

Ответ на этот и иные вопросы, связанные с залогом недвижимости, дает нам Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Федеральный закон №102-ФЗ).  

В соответствии со ст.5 Федерального закона №102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

машино-места.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующих правил, установленных в ст. 69 Федерального закона №102-ФЗ:

при ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество;

ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение;

если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка;

на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется (при обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества);

при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

Кроме того, обращаем Ваше внимание, что правила Федерального закона №102-ФЗ применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст.69 данного Федерального закона.

Также следует иметь ввиду, что если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями в соответствии со ст.135 Гражданского кодекса Российской Федерации как единое целое.

При этом часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

ФОРМАТ «ВОПРОС-ОТВЕТ»

ВОПРОС: Задумался над приобретением квартиры в кредит. Однако понравившуюся мне квартиру продают только с машино-местом. Может ли машино-место быть предметом ипотеки?

ОТВЕТ: Да, это возможно. В соответствии с пп.6 п.1 ст.5 Федерального  закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено, в том числе, машино-место.

ВОПРОС: Мы с мужем хотели бы приобрести квартиру с привлечением заемных средств. И в связи с этим хотела бы узнать, есть ли отличия при установлении ипотеки на общее имущество с определением долей и без такого определения?

ОТВЕТ: Да, такие отличия имеются. В соответствии с п.п.1, 2 ст.7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.  

Участник же общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

ВОПРОС: в связи с прорывом водоснабжения в моей квартире, произошло затопление, и часть документов была испорчена, в том числе и мой кредитный договор с банком. Каковы последствия в случае утери кредитного договора, и как мне его восстановить, так как платить мне еще по нему почти три года?

ОТВЕТ: Каких-либо серьезных правовых последствий утрата или утеря   заемщиком кредитного договора для заемщика не влечет. В соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» копия общих условий кредитного договора должна быть предоставлена заемщику по его запросу бесплатно или за плату, не превышающую затрат на ее изготовление. Обязанность по предоставлению банком заемщику копии индивидуальных условий кредитного договора прямо не предусмотрена, однако банки, как правило, идут навстречу своим заемщикам и предоставляют копии данных условий. Кроме того, если индивидуальные условия были подписаны электронно (аналогом собственноручной подписи), то электронный экземпляр индивидуальных условий может сохраниться, например, в интернет-банке заемщика. Для разрешения данного вопросам рекомендуем обратиться в банк с запросом о выдаче копии кредитного договора, включая его индивидуальные условия.